La variazione essenziale in edilizia, con particolare riferimento alla legislazione del Piemonte
La variazione essenziale, disciplinata dall'art. 32 del testo unico delle edilizia d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, costituisce una tipologia di abuso edilizio, che si pone tra le difformità totale e la difformità parziale del permesso di costruire. L'abuso è soggetto allo stesso regime sanzionatorio previsto per la difformità totale e per l'assenza di permesso di costruire. Sul piano penale, tuttavia, la fattispecie è punita meno severamente: infatti, la variazione essenziale non rientra nella sanzione di cui all'art. 44, lettera b, del d.p.r. 380/2001 ma nella più lieve contravvenzione di cui alla lettera a, punibile con la sola ammenda.
Per quanto riguarda la determinazione delle variazioni essenziali, l'art. 32 del T.U. dell'edilizia rinvia alle previsioni della legislazione regionale precisando, tuttavia, che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Devono essere fatte, a questo punto, due precisazioni: la prima è che, ai sensi del secondo comma della disposizione da ultimo citata, non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sull'entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative. La seconda è che le variazioni essenziali effettuate su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali regionali sono equiparate, ai sensi del terzo comma del l'art. 32 del T.U. dell'edilizia, agli interventi in totale difformità e pertanto sanzionati ai sensi degli affetti degli articoli 31 e 44.
La regione Piemonte ha disciplinato la materia con gli artt. 6, 7, e 8 della L.R.P. 8 luglio 1999, n. 19. L'art. 6 dispone che la variazione essenziale al progetto approvato si realizza quando si verificano almeno una delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso degli immobili o di parti di unità immobiliari, superiori al 30 per cento della superficie utile lorda dell'unità stessa o superiori a 20 metri quadrati per unità immobiliare, qualora ciò comporti il passaggio da una ad altra categoria di cui all'articolo 8, comma 1, lettere a), b), c), d), e), f);
b) aumento di entità superiore al 5 per cento di uno dei seguenti parametri: superficie coperta, superficie utile lorda, volumetria;
c) riduzione di entità superiore al 10 per cento di uno dei seguenti parametri: distanza da altri fabbricati, dai confini di proprietà, dalle strade;
d) modifica della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza, quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell'edificio in progetto e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
La destinazione d'uso in atto dell'immobile o dell'unità immobiliare, ai sensi dell'art. 7 L.R.P. 19/1999, è determinata dalla licenza edilizia o dalla concessione (oggi permesso di costruire) o dall'autorizzazione e, in assenza o in determinazione italiana che, dalla classificazione catastale attribuito in sede di prima accatastamento o da altri documenti probanti.
L'art. 8 della L.R.P. 19/99 disciplina il mutamento delle destinazioni d'uso. Nel primo comma si prescrive che il mutamento di destinazione d'uso da subordinare a concessione (ora permesso di costruire) si verifica, anche in assenza di opere edilizie, quando avviene il passaggio dall'una all'altra delle seguenti categorie:
a) destinazioni residenziali;
b) destinazioni produttive, industriali o artigianali;
c) destinazioni commerciali;
d) destinazioni turistico-ricettive;
e) destinazioni direzionali;
f) destinazioni agricole.
Giurisprudenza in materia di variazioni essenziali
La variazione essenziale, disciplinata dall'art. 32 del testo unico delle edilizia d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, costituisce una tipologia di abuso edilizio, che si pone tra le difformità totale e la difformità parziale del permesso di costruire. L'abuso è soggetto allo stesso regime sanzionatorio previsto per la difformità totale e per l'assenza di permesso di costruire. Sul piano penale, tuttavia, la fattispecie è punita meno severamente: infatti, la variazione essenziale non rientra nella sanzione di cui all'art. 44, lettera b, del d.p.r. 380/2001 ma nella più lieve contravvenzione di cui alla lettera a, punibile con la sola ammenda.
Per quanto riguarda la determinazione delle variazioni essenziali, l'art. 32 del T.U. dell'edilizia rinvia alle previsioni della legislazione regionale precisando, tuttavia, che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Devono essere fatte, a questo punto, due precisazioni: la prima è che, ai sensi del secondo comma della disposizione da ultimo citata, non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sull'entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative. La seconda è che le variazioni essenziali effettuate su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali regionali sono equiparate, ai sensi del terzo comma del l'art. 32 del T.U. dell'edilizia, agli interventi in totale difformità e pertanto sanzionati ai sensi degli affetti degli articoli 31 e 44.
La regione Piemonte ha disciplinato la materia con gli artt. 6, 7, e 8 della L.R.P. 8 luglio 1999, n. 19. L'art. 6 dispone che la variazione essenziale al progetto approvato si realizza quando si verificano almeno una delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso degli immobili o di parti di unità immobiliari, superiori al 30 per cento della superficie utile lorda dell'unità stessa o superiori a 20 metri quadrati per unità immobiliare, qualora ciò comporti il passaggio da una ad altra categoria di cui all'articolo 8, comma 1, lettere a), b), c), d), e), f);
b) aumento di entità superiore al 5 per cento di uno dei seguenti parametri: superficie coperta, superficie utile lorda, volumetria;
c) riduzione di entità superiore al 10 per cento di uno dei seguenti parametri: distanza da altri fabbricati, dai confini di proprietà, dalle strade;
d) modifica della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza, quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell'edificio in progetto e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
La destinazione d'uso in atto dell'immobile o dell'unità immobiliare, ai sensi dell'art. 7 L.R.P. 19/1999, è determinata dalla licenza edilizia o dalla concessione (oggi permesso di costruire) o dall'autorizzazione e, in assenza o in determinazione italiana che, dalla classificazione catastale attribuito in sede di prima accatastamento o da altri documenti probanti.
L'art. 8 della L.R.P. 19/99 disciplina il mutamento delle destinazioni d'uso. Nel primo comma si prescrive che il mutamento di destinazione d'uso da subordinare a concessione (ora permesso di costruire) si verifica, anche in assenza di opere edilizie, quando avviene il passaggio dall'una all'altra delle seguenti categorie:
a) destinazioni residenziali;
b) destinazioni produttive, industriali o artigianali;
c) destinazioni commerciali;
d) destinazioni turistico-ricettive;
e) destinazioni direzionali;
f) destinazioni agricole.
Giurisprudenza in materia di variazioni essenziali
"L'art. 31 t.u. edilizia (dPR 380 del 2001) àncora la comminazione della sanzione della rimozione o della demolizione alla realizzazione d'interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire in totale difformità o con variazioni essenziali: in tale ambito rientrano la tamponatura del porticato esterno, in termini di variazione essenziale, mentre non vi rientrano in astratto l'apertura di finestra con veduta sul fondo confinante e la realizzazione di una porta d'accesso, i quali sono di consistenza minima tali da richiedere per l'irrogazione della demolizione accertamenti approfonditi da cui desumere inconfutabilmente l'alterazione vera e propria delle caratteristiche tipologiche dell'edificio principale" (T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 23 febbraio 2009, n. 256).
“La trasformazione di una copertura di edificio da lastrico solare a terrazza, in Sicilia, richiede la concessione edilizia, in quanto variazione essenziale, ai sensi dell'art. 8 della l. 47/85 ed in quanto muta la funzione urbanistica della copertura medesima, da elemento prevalentemente di copertura ad elemento strutturale finalizzato parimenti alla fruizione umana, rendendola, come tale, atta all'applicazione della normativa in tema di procedimento semplificato per l'autorizzazione alla copertura delle terrazze, ex art. 20 l. rg. 4/2003”(T.A.R. Sicilia Catania, sez. I, 10 novembre 2008, n. 2068).
“La costruzione "sine titulo" di un solaio che, sia pure a parità di superficie coperta e di volumetria, comporta la realizzazione di un intero aggiuntivo piano abitabile e raddoppia la superficie abitabile dell'edificio, è opera di sicura rilevanza edilizia che configura una variazione essenziale del fabbricato preesistente, atteso che ai fini del carico urbanistico la superficie abitabile è evidentemente un parametro più significativo della volumetria” (T.A.R. Umbria Perugia, sez. I, 04 agosto 2008, n. 467).
“L'incremento dell'altezza e del volume di un fabbricato, dovuta all'emersione fuori terra di volumi tecnici o di cubature accessorie, a seguito di una diversa ubicazione dell'edificio sul lotto, rispetto a quella in precedenza assentita, non comporta una variazione essenziale del progetto, posto che la normativa nazionale di cui all'art. 8 l. n. 47 del 1985 esclude espressamente volumi e cubature di tale natura dal computo del volume assentibile” (Consiglio Stato , sez. V, 27 aprile 2006, n. 2363).
Legislazione in materia di variazione essenziale
D.P.R. 6.6.2001, n. 380
Art. 32 (L) Determinazione delle variazioni essenziali (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 8)
1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell'articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.
“La trasformazione di una copertura di edificio da lastrico solare a terrazza, in Sicilia, richiede la concessione edilizia, in quanto variazione essenziale, ai sensi dell'art. 8 della l. 47/85 ed in quanto muta la funzione urbanistica della copertura medesima, da elemento prevalentemente di copertura ad elemento strutturale finalizzato parimenti alla fruizione umana, rendendola, come tale, atta all'applicazione della normativa in tema di procedimento semplificato per l'autorizzazione alla copertura delle terrazze, ex art. 20 l. rg. 4/2003”(T.A.R. Sicilia Catania, sez. I, 10 novembre 2008, n. 2068).
“La costruzione "sine titulo" di un solaio che, sia pure a parità di superficie coperta e di volumetria, comporta la realizzazione di un intero aggiuntivo piano abitabile e raddoppia la superficie abitabile dell'edificio, è opera di sicura rilevanza edilizia che configura una variazione essenziale del fabbricato preesistente, atteso che ai fini del carico urbanistico la superficie abitabile è evidentemente un parametro più significativo della volumetria” (T.A.R. Umbria Perugia, sez. I, 04 agosto 2008, n. 467).
“L'incremento dell'altezza e del volume di un fabbricato, dovuta all'emersione fuori terra di volumi tecnici o di cubature accessorie, a seguito di una diversa ubicazione dell'edificio sul lotto, rispetto a quella in precedenza assentita, non comporta una variazione essenziale del progetto, posto che la normativa nazionale di cui all'art. 8 l. n. 47 del 1985 esclude espressamente volumi e cubature di tale natura dal computo del volume assentibile” (Consiglio Stato , sez. V, 27 aprile 2006, n. 2363).
Legislazione in materia di variazione essenziale
D.P.R. 6.6.2001, n. 380
Art. 32 (L) Determinazione delle variazioni essenziali (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 8)
1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell'articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.
L.R.P. 8 luglio 1999, n. 19
Art. 6 Determinazione delle variazioni essenziali al progetto approvato
1. Agli effetti degli articoli 7 e 8 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive) e successive modifiche ed integrazioni si ha variazione essenziale al progetto approvato quando si verificano una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso degli immobili o di parti di unità immobiliari, superiori al 30 per cento della superficie utile lorda dell'unità stessa o superiori a 20 metri quadrati per unità immobiliare, qualora ciò comporti il passaggio da una ad altra categoria di cui all'articolo 8, comma 1, lettere a), b), c), d), e), f);
b) aumento di entità superiore al 5 per cento di uno dei seguenti parametri: superficie coperta, superficie utile lorda, volumetria;
c) riduzione di entità superiore al 10 per cento di uno dei seguenti parametri: distanza da altri fabbricati, dai confini di proprietà, dalle strade;
d) modifica della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza, quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell'edificio in progetto e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in parchi o in aree protette, nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dalla concessione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 7e 20della l. 47-1985.
Art. 7 - Accertamento della destinazione d'uso in atto
La destinazione d'uso in atto dell'immobile o dell'unità immobiliare é quella stabilita dalla licenza edilizia o dalla concessione o dall'autorizzazione e, in assenza o indeterminazione di tali atti, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento o da altri documenti probanti.
Art. 8 - Mutamenti delle destinazioni d'uso
1. Costituisce mutamento di destinazione d'uso, subordinato a concessione, il passaggio, anche senza opere edilizie, dall'una all'altra delle seguenti categorie:
E
2. I comuni, se lo ritengono necessario, all'atto della predisposizione degli strumenti urbanistici, o con modifica a quelli vigenti approvata con le procedure dell'articolo 17, comma 7, della l.r. 56-1977, come modificato dall'articolo 1 della legge regionale 29 luglio 1997, n. 41, possono individuare, all'interno delle categorie del comma 1, ulteriori articolazioni delle destinazioni d'uso, il passaggio dall'una all'altra delle quali costituisce anch'esso, anche in assenza di opere edilizie, modifica di destinazione d'uso, da subordinare ad autorizzazione.
3. L'istanza di autorizzazione, conforme alla normativa urbanistica ed edilizia, si intende accolta qualora l'autorità comunale non si pronunci entro novanta giorni dalla presentazione. Il silenzio assenso non si forma per gli interventi su immobili soggetti ai vincoli previsti dalle leggi 1° giugno 1939, n. 1089 (Tutela delle cose di interesse artistico o storico) e 29 giugno 1939, n. 1497 (Protezione delle bellezze naturali), e successive modifiche ed integrazioni.
4. É fatta salva la prescrizione del primo comma, lettera a) dell'articolo 48 della l.r. 56-1977, come modificato dall'articolo 44 della legge regionale 6 dicembre 1984, n. 61.
5. I mutamenti delle destinazioni d'uso, anche in assenza di opere edilizie, sono onerosi solo nei casi in cui si verifichi il passaggio dall'una all'altra delle categorie elencate al comma 1.
6. L'onerosità é commisurata alla differenza tra gli oneri dovuti per la classe della nuova destinazione d'uso e quelli dovuti per la destinazione in atto. Il concessionario é tenuto al versamento dell'importo corrispondente al saldo, se positivo.
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