giovedì 25 giugno 2009

La ristrutturazione edilizia alla luce del D.P.R. 6 giungo 2001 n. 380 (T.U. sull'edilizia)

Il Testo Unico dell'edilizia ha modificato la nozione di ristrutturazione edilizia.
L'art. 3, comma 1, dove vengono indicate le definizioni degli interventi edilizi, alla lettera d) dispone : «"interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica».
L'aspetto caratteristico di tale tipologia di intervento consiste nella trasformazione in un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello originario: la novità può essere determinata dal ripristino o dalla sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
La definizione di ristrutturazione ora comprende anche la demolizione e ricostruzione. In merito occorre ricordare che la giurisprudenza penale e la dottrina più risalenti escludevano che tale tipo di intervento fosse compreso nella ristrutturazione. Addirittura, il titolare di una concessione edilizia per la ristrutturazione di un immobile rispondeva del reato di costruzione abusiva qualora lo avesse demolito integralmente o pressoché integralmente e poi ricostruito (cfr. ad es. Cassazione penale , sez. III, 13 novembre 1987: “La ricostruzione "ex novo" di uno stabile, previa demolizione di quello preesistente, non costituisce un intervento di straordinaria manutenzione, nè di restauro o di risanamento edilizio (i quali necessitano solo dell'autorizzazione, la cui mancanza o difformità non è più sanzionata penalmente) e nemmeno di ristrutturazione edilizia (per la quale è tuttavia necessaria la concessione) in quanto tutti questi interventi richiedono che l'edificio preesistente non venga completamente demolito ma sostanzialmente "conservato" sia pure con modifiche particolarmente incisive: pertanto la riedificazione di un immobile esula dalle ipotesi classificatorie di cui all'art. 31 legge n. 457 del 1978 e richiede il previo rilascio della concessione edilizia.”).
La giurisprudenza amministrativa e in special modo quella del Consiglio di Stato, facendo leva sulla novità dell'organismo edilizio, erano più aperte e ammettevano la demolizione e ricostruzione nell'ambito della ristrutturazione. Il limite di ammissibilità era costituito dalla fedeltà della ricostruzione (cfr. tra le più risalenti Consiglio Stato , sez. V, 17 ottobre 1987, n. 637: “Alla stregua della nozione enunciata dall'art. 31 l. 5 agosto 1978 n. 457, nell'ambito della "ristrutturazione edilizia" debbono farsi rientrare anche gli interventi consistenti nella demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato.”; e Consiglio Stato , sez. V, 28 giugno 1988, n. 416: “La ristrutturazione edilizia di un edificio può essere eseguita anche mediante demolizione del fabbricato preesistente e successiva ricostruzione nei limiti di quanto autorizzato.” )
Il, T.U. Edilizia, nella formulazione originaria dell'art. 3, lett. d), aveva recepito tale indirizzo che si era affermato nel tempo.
Successivamente, tale articolo è stato modificato dall'art. 1 del D.Lgs. 27 dicembre 2002 n. 301, il quale ha eliminato il riferimento alla “fedele ricostruzione” sostituendolo con la prescrizione che il risultato finale coincida nella volumetria e nella sagoma con il preesistente fabbricato demolito.
La nozione di ristrutturazione edilizia, seppur al di fuori della norma definitoria dell'art. 3, è stata infine estesa anche agli “interventi che comportino aumenti di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A comportino mutamenti della destinazione d'uso” (art. 10, comma 1, lett. c, T.U. Edilizia).
In conclusione, allo stato gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere distinti in tre diversi tipi:
ristrutturazione pesante” ex 10, comma 1, lett. C, T.U. EdiliziaT.U. Edilizia, che deve essere autorizzata con permesso di costruire o dia “sostitutiva” ex art. 22, comma 3, lett. a;
"ristrutturazione lieve” costituita dagli interventi che non rivestono i requisiti di cui all'art. 10, comma 1, lett. C, T.U. Edilizia, che sono autorizzabili con d.i.a. ex art. 22, comma 1 T.U. Edilizia;
"ristrutturazione con demolizione e ricostruzione in sagoma e volume” ex art. 3, comma 1, T.U. Edilizia che non consente modifiche profonde come la ristrutturazione pesante ed è autorizzabile con d.i.a. Ex art. 22, comma 1, citato.

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